选址之前细思量

    对于地段论，在这里已经不想再强调了，因为之前的很多文章中记者都一再强调商铺选址的重要性，谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。而公交站点的位置对于一些临街商铺也非常重要。比如淮海路、马当路附近的146公交站点的迁移就让原本离公交站点较远的一个书报亭受益匪浅，书报亭老板讲，公交站点一来，生意要比以前好上一倍都不止。
    由此看来，人气是选址参考的第一要素，因此要避免客流被隔离栏、绿地、高架等阻断。转角商铺的门前要有较宽敞的空地，不然行人匆匆走过不会停留。一般说来，临街商铺门前的人行道在3～4米宽时最为合适。个宽度既方便行人走路，又便于他们在放松之余观察路边商铺，这样的商铺将获得最大的关注度。

    麦当劳、肯德基等国外知名餐饮连锁机构在选址时就会颇花一番功夫，不仅要持续一段时间在指定地点测算人流量甚至要计算人流的方向和人们在拐角处拐弯的习惯，这样才能具体确定商铺最后的落址。

    在这里先举个例子来测算一下选址时的人流量需求。

假设几个经验数据：

    1）一家经营服装的沿街商铺，顾客流失比例为70%。

    2）进入该店的顾客中，其中有15%会有购买行为，即顾客购买比例为15%。

    3）该店的物业租金为300元／平方米／月×30平方米＝9000元／月。

    4）行业利润率（业主期望回报率）为30%。

    然后，我们来进行公式计算:

    步骤一 租金（或购房利息）×（1＋行业利润率）＝预测最低销售额，即9000×（1＋30%）＝11700元

    步骤二 预测最低销售额／平均销售单价＝预测最低销售量，即11700／100（假设平均单价）＝117件

    步骤三 预测最低销售量／顾客购买比例＝预测最少顾客量，即 117／15％＝780人

    步骤四 预测最少顾客量／交通流量与顾客流量比＝预测最低交通流量，即 780／（1－70％）＝2600人

    即如果每天有2600人在该店铺门口经过，业主的利润就可得以实现。

业态选择讲究多

    要想经营好商铺，选择好业态也是非常重要的。“男怕入错行，女怕嫁错郎。”投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是经营成功的个前提的。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的行业难以维持稳定坚挺的租金，因此倒闭或转行的风险也会加大。不同的商业业态有不同的商铺需求，商场是否有靠的整体定位，决定该市场能否做起来，否则，经营上的风险，就会转移为投资风险。

    比如地铁商铺因其出入人流活的特殊性，入驻的商家所提供的商品或服务应充分体现方便、快捷的特点，诸如家政、金融及生活配套等一系列服务性业项目发展的空间将会越来越大; 而社区商铺中高获利的业种有: 建筑材料、装潢材料、卫浴设备、油漆涂料、锁具小五金、快餐面馆等，社区商铺投资者可选择经营自己比较熟悉的行业。当然，即使是在经营状况普遍比较好的商业街，如果你的商铺业态和周边商业业态不匹配，也很可能出现经营问题。

    比如位于吴江路和石门一路的拐角处的一家鸿翔西裤专卖店，即使是新装上市也同样以折扣示人，门前的冷落与旁边热闹的集市显得有些不协调。鸿翔老店加上老牌，优质服装却揽不来人气，让人觉得分外可惜。不过只要注意一下这个商铺周边的业态和客户群体就大抵可以知道个中原委了。位于拐角处的西裤店，虽然具有品牌的支撑，但是地处美食街这样的专业市场旁边，显得有些不伦不类，即使是经营服装类，也应经营一些与吴江路时尚青春的气息相符的服饰。

品牌效应影响大

    如果你正准备创业，那么加盟一个好的品牌是一个捷径。牌效应对于顾客消费趋向的影响很大，如果一个店的品牌效应好，顾客即对这个店不了解，都有可能会去选择这个品牌进行消费。

    举个例子，同样两家便利店，一家是有品牌的24小时门店，另外一家是个体户小老板自己的门面，如果两家门对门开，那么肯定是有品牌的那家便利店营业额高。这就是品牌效应。

    在商铺经营中，品牌效应是非常明显的。快餐连锁如肯德基、麦当劳、永和大王; 咖啡如星巴克、上岛; 服装的更是数不胜数了。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因: 一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二，知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会促使商圈的形成。

    上海商铺的暴利时代已经过去，投资回报将由不平衡性走向平衡，投资商铺也应更注重前市效应。如果投资前对商铺价值“拿不准”，不妨先对商铺评估一下。选择与评估对在同一供需圈内的规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据，确定评估对象的回报率。把一些具有共性的经营成功的商铺和盈利不佳的商铺进行对比是颇有意思的，通过对比，可以了解商铺成功经营的要诀，才能使投资者把人流、车流转化为资金流。